元培中学吧（元培学区有多香）

最近有块地，未拍先火，越城区YC-04F-05地块，也就是原震元制药厂地块。

起拍价达到14753元/㎡，这价格不仅破了绍兴起拍楼面价的纪录，还破了隔壁中海热电厂地块（九樾府）14614元/㎡的成交楼面价的纪录。

于是，刚一挂牌就引起了绍兴房价进入3万+时代的热议，甚至还打起了口水仗。

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之所以有豪言放出，这块地未来房价能冲上3万+，离不开“双元培”这三个金光闪闪的大字。

如果说一初、鲁小、北海稳坐绍兴学区房的第一梯队，那么元培在第二梯队肯定有一席之地。而且，近年的“双元培”又不断地升级，把这金招牌擦得更亮了。

首先，元培中学将向西扩建，新增建设用地8998平方米，扩建后会完善原来的建设设施和教学场地。

今年3月，元培小学经绍兴市教育局批复，设立绍兴市教育教学研究院基地学校，增挂“绍兴市教育教学研究院附属小学”的牌子。

更值得一提的是，去年10月，元培小学、元培中学两校跨学段成立全市首个中小学集团化办学教育集团——元培教育集团。

此举一出，给本就火的双元培学区房又添了一把柴。

元培教育集团正式成立现场/图源绍兴发布

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那么问题来了，一套重点小学+重点初中的双学区房值多少钱？

先看看第一梯队。城市广场周边的老破小，只要有北海&一中学区的，均价约3万多一平；而拥有鲁小&一中学区的，比如渔化府，甚至突破了4万一平。

至于双元培。我们走访了附近几家中介门店，得知目前元培学区的二手房，均价在2.4万~2.7元/㎡。

在绍兴E网二手房版块，拥有元培学区的辕门新村，出售均价在2.3~2.9元/㎡。

辕门新村二手房价格/图源绍兴E网

而周边的一手房，去年入市的九樾府，与元培小学在西郊路同侧，约1.6公里，距离元培中学本部约500米，2月整体均价约26648元/㎡。

九樾府鸟瞰图

这个单价与周边老破小为主的二手房相差无几，作为一手房，还是有吸引力的。

不过，九樾府大户型配置132㎡起步，外加不俗的精装修标准，而市面上交易的二手房大多为50平左右的小户型。因此，在成交总价上，两者不在同一个量级。

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价格有了，那市场呢？

拿九樾府来说，去年12月首开劲销6.16亿。截至2020年3月13日，九樾府首期244套房源，已售164套。这成绩，相当不错了。

稳定民心的，还有前不久的一个重磅消息。详情阅读：刚刚，浙江中小学招生政策发生重大调整！与你有关，必看！

划三个重点：

①民办学校只能在审批地招生，不得跨区抢生源。

②各地建立统一招生平台，全面推行公民同招。

③民办学校报名超计划的，全部实行电脑随机派位录取。

简而言之：民办锁区、公民同招、全民摇号。什么意思？也就是说，以后公办学区房更重要了，尤其还是优质的。

图源拍信

另外，绍兴学区三年不能同步，二孩家庭要完成两个孩子九年义务教育的使命，二手学区房的换手周期至少要十几年。

因此，以后有学位的二手房会越来越稀缺，对于亟需“入学门票”的家长来说，购买新房或是更快的选择，而且，相对于老破小而言，明显新房的居住体验更好。

更何况，购买学区房也不失为一种投资行为。只要学校不搬走，学区房的升值空间永远存在，市场也永远存在。

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再说回即将出让的震元制药厂地块。

从地段来看，老城西板块，紧邻扩建后的元培中学、距离元培小学约1.8公里。

从地块规划要求来看，容积率1.21、建筑高度不超过20米、住宅单套面积不小于100方。未来推出的产品极有可能为多层+排屋的业态，且全部为大户型。

总结一下，城区地段+低密产品+双元培。

不过，也要泼几盆冷水降降温。

首先，震元制药厂地块不大，建面约5万方，是九樾府的1/2还不到，操作空间不大。其次，周边大多为老破小，整体界面较差；再者，城区交通干道，早晚高峰必然会拥堵。

地块实景/图源浙江省土地使用权网上交易系统

还有硬骨头——这块地的附加条件并不少。

首先，这块地未来规划有3号线和4号线地铁的加持，但同时也明确规定：需要在地下室设计与开挖时与市轨道交通集团对好对接。

也就是说，拿地后开发可能还会面临一些方面的约束。

其次，地块还需要在越西路与胜利路交叉口集中配建物业管理用房、社区配套用房、居家养老服务用房、体育设施场馆。

几天后，附加条件又补充了！根据3月12日补充公告，明确地块西南角（下图红线阴影区域）规划开放空间，供公共使用。

当然，开发空间将由地块业主建设，并无偿移交给***指定部门。（应为上述配建用房空间）

该区域如今后有规划轨道交通设施建设需要，须无偿由轨道部门按轨道交通建设要求作相应改造。

另外，地块围墙线、建筑控制线也作了相应的调整，并要求地下建筑控制线不得突破调整后的商业建筑控制线。

总之，地块实际宅地建面又小了，操作难度更大了。

地块调整红线图/图源浙江省土地使用权网上交易系统

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最后，骨头再硬，也总有人愿意啃。毕竟，城区地段+低密产品+双元培，难道它不香吗？

至于未来房价能不能冲上3万+？其实，市场就已经有答案。

同地段、同资源配套、容积率更高的九樾府，一房一价表上已经有不少大户型房源超过3万/㎡。

更何况，震元制药厂地块起拍楼面价更甚前者。

当然，千里马也得有伯乐。从我们目前得知的消息来看，已经有不少房企对这块地表现出浓厚的兴趣。

是保持高调？还是意外冷门？是“新面孔”房企夺食？还是“老面孔”房企补仓深耕？

在谜底正式揭晓前，一切皆有可能！尽管期待就是了！